Kira Uyuşmazlıklarında Tahliye Davası: Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir?

 Kiracı Hangi Hallerde Tahliye Edilebilir?

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazın tahliyesidir. Ancak uygulamada zaman zaman düşünüldüğünün aksine, taşınmaz malikinin yalnızca “kiracının çıkmasını istemesi” tahliye için yeterli değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliye edilebilmesi için kanunda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması ve bu sebebe ilişkin usulün doğru şekilde takip edilmesi gerekir. Özellikle ihtar, arabuluculuk başvurusu ve dava açma sürelerinde yapılacak hatalar, haklı bir tahliye talebinin dahi reddedilmesine neden olabilir.

Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında yalnızca tahliye sebebinin bulunması değil, doğru hukuki yolun doğru zamanda kullanılması önem taşır.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak kira ilişkisinin sona erdirilmesini ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği davadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Her tahliye sebebinin şartları birbirinden farklıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile tahliye taahhüdüne dayanılarak gerçekleştirilecek tahliyede aynı süreler ve aynı usul uygulanmaz.

Bu nedenle somut olayın hangi tahliye sebebine girdiğinin başlangıçta doğru belirlenmesi gerekir.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı içerisindeyse, şartların oluşması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak yalnızca “eve ihtiyacım var” denilmesi yeterli değildir.

Yargısal uygulamada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.

Örneğin başka şehirde yaşayan ev sahibinin sürekli olarak Çanakkale’ye yerleşmeye karar vermesi, çocuğunun ayrı bir konuta ihtiyaç duyması veya kiraya verenin kendi işini kurmak amacıyla kiralanan işyerine ihtiyaç duyması somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Mahkeme yalnızca ihtiyacın ileri sürülüp sürülmediğine değil, ileri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığına da bakar.

İhtiyaç nedeniyle açılan davalarda sürelerin doğru hesaplanması özellikle önemlidir. Yargıtay da tahliye davalarındaki dava açma sürelerinin mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerektiğini kabul etmektedir.

2. Taşınmazı Satın Alan Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kiracısı bulunan bir taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Başka bir ifadeyle evin satılması, kiracının otomatik olarak taşınmazdan çıkması gerektiği anlamına gelmez.

Bununla birlikte taşınmazı sonradan satın alan kişinin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları açısından konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa yeni malik de tahliye talep edebilir.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, edinme tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma yolunu kullanabilir.

Bunun yanında yeni malik, koşulları bulunuyorsa mevcut kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı olan diğer dava yolunu da tercih edebilir. Yargıtay uygulamasında yeni malikin bu seçimlik yollardan kendisine uygun olanını kullanabileceği kabul edilmektedir.

Bu noktada özellikle taşınmaz satın alınmadan önce mevcut kira sözleşmesinin ve kira başlangıç tarihinin incelenmesi önemlidir.

3. Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

Uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan konulardan biri tahliye taahhütnamesidir.

Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak bu tarihte taşınmazı tahliye etmemişse, kiraya veren tahliye yoluna başvurabilir.

Burada en önemli noktalardan biri taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin gelmesine rağmen kiracı taşınmazdan çıkmazsa kiraya verenin süresiz biçimde bekleme hakkı bulunmaz. Kanunda öngörülen bir aylık süre içerisinde dava veya şartlarına göre icra yoluna başvurulması gerekir.

Tahliye taahhütnamesinin tarihi, imzası, kira sözleşmesiyle aynı anda alınıp alınmadığı ve birden fazla kiracının bulunması gibi hususlar yargılama sırasında ayrıca önem kazanabilir.

4. Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi de belirli şartlarda tahliye sonucunu doğurabilir.

Ancak “kiracı kirayı bir kez geç ödedi, artık tahliye edilebilir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

Kiraya verenin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başvurabileceği farklı hukuki yollar vardır. Kiracının temerrüdüne dayanan tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye birbirinden farklı kurumlardır.

Bu nedenle ödeme tarihleri, kira sözleşmesindeki ödeme günü, kiracıya gönderilen ihtarlar ve banka kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini sürekli olarak gecikmeli ödüyor ancak kendisine ihtar gönderildikten sonra borcunu kapatıyorsa, belirli koşullar altında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında, kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olması halinde, ilgili kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılması mümkündür.

Burada önemli olan yalnızca iki adet ihtar bulunması değildir. İhtarların hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, ne zaman tebliğ edildiği ve ödemenin ihtardan önce mi sonra mı gerçekleştirildiği önem taşır.

Bu nedenle iki haklı ihtara dayanan dosyalarda kira ödeme hareketlerinin kronolojik olarak incelenmesi gerekir.

6. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutunun Bulunması

Kanunda daha az bilinen tahliye sebeplerinden biri de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasıdır.

Ancak bu durum tek başına yeterli değildir.

Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilmiyor olması gerekir. Şartların oluşması halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir.

Dolayısıyla kiracının herhangi bir yerde taşınmaz sahibi olması otomatik olarak tahliye nedeni oluşturmaz.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Kira uyuşmazlıklarında en önemli usul değişikliklerinden biri zorunlu arabuluculuk düzenlemesidir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle doğrudan tahliye davası açılması çoğu durumda doğru değildir. Öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak düzenlenir ve sonrasında dava yoluna başvurulabilir.

Ayrıca arabuluculuk sürecinde geçen süre, ilgili zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Yargıtay da kira uyuşmazlıklarına ilişkin güncel kararlarında bu hususu açık şekilde uygulamaktadır.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Görev bakımından taşınmazın kira bedelinin veya değerinin yüksek ya da düşük olması sonucu değiştirmez.

Ancak davanın nerede açılacağı, hangi tahliye sebebine dayanıldığı ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer?

Tahliye davalarının ne kadar süreceğine ilişkin kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların delilleri, tebligat süreci, tanık dinlenip dinlenmeyeceği, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediği ve karara karşı kanun yoluna başvurulması yargılama süresini doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle “tahliye davası kesin olarak şu kadar ayda biter” şeklindeki değerlendirmeler her dosya bakımından doğru değildir.

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçekliği ve samimiyeti konusunda delil değerlendirmesi yapılması gerekebilir.

Tahliye Davalarında En Sık Yapılan Hatalar

Tahliye uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan problem, haklı bir tahliye nedeni bulunmasına rağmen usule ilişkin işlemlerin yanlış yapılmasıdır.

Örneğin;

• ihtarın yanlış zamanda gönderilmesi,

• dava açma süresinin geçirilmesi,

• tahliye sebebinin yanlış belirlenmesi,

• arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması,

• kira başlangıç ve bitiş tarihlerinin yanlış hesaplanması,

• ihtiyaç iddiasının yeterli delille desteklenmemesi,

• tahliye taahhüdüne ilişkin sürelerin kaçırılması

davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce kira sözleşmesinin, ihtarnamelerin, ödeme kayıtlarının ve varsa tahliye taahhütnamesinin birlikte incelenmesi gerekir.

Çanakkale’de Kira ve Tahliye Uyuşmazlıkları

Çanakkale’de konut ve işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda da tahliye sebebinin doğru tespit edilmesi ve kanuni sürelerin kaçırılmaması büyük önem taşımaktadır.

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdünden kaynaklanan uyuşmazlıklarda her dosyanın kendi koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

Bir Çanakkale avukat aracılığıyla kira sözleşmesi, ihtarname ve ödeme kayıtlarının hukuki açıdan incelenmesi; dava veya icra yoluna başvurulmadan önce hangi yöntemin somut olay açısından uygulanabilir olduğunun belirlenmesine yardımcı olabilir.

Tahliye davalarında kimi zaman birkaç günlük süre farkı dahi hukuki sonucu değiştirebildiğinden, uyuşmazlığın ortaya çıkmasından sonra sürecin kronolojik olarak değerlendirilmesi önem taşır.

Sonuç

Kira hukukunda tahliye, yalnızca kiraya verenin taşınmazını geri almak istemesine bağlı bir işlem değildir. Tahliyenin gerçekleşebilmesi için kanunda kabul edilen sebeplerden birinin bulunması ve o sebebe özgü şartların yerine getirilmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya iki haklı ihtar gibi tahliye nedenlerinin her birinde farklı süreler ve farklı hukuki prosedürler bulunmaktadır.

Bu nedenle gerek kiraya veren gerekse kiracı açısından, hukuki işlem yapılmadan önce somut olayın ve belgelerin değerlendirilmesi olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.

Not: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığının şartları farklı olduğundan, somut olay bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekir.