Miras Kalan Ev Nasıl Satılır? Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Miras yoluyla intikal eden taşınmazların paylaşılması, mirasçılar arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Özellikle mirasçılardan birinin evin satılmasını istemesine rağmen diğer mirasçıların satışa rıza göstermemesi, taşınmaz üzerindeki ortaklığın uzun yıllar devam etmesine neden olabilmektedir.
Miras kalan bir evin satılabilmesi için her durumda bütün mirasçıların anlaşması gerekmez. Türk Medeni Kanunu, mirasçılara belirli koşullar altında mirasın paylaşılmasını talep etme hakkı tanımaktadır. Bu kapsamda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesi mümkündür.
Ancak ortaklığın giderilmesi davası, yalnızca taşınmazın satılmasından ibaret değildir. Mahkeme, taşınmazın hukuki niteliğini, mirasçıların haklarını ve taşınmazın aynen paylaşılmaya elverişli olup olmadığını değerlendirerek uygulanacak paylaşım yöntemini belirler.
Miras Kalan Ev Üzerinde Mirasçıların Hakları Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirası bir bütün olarak kazanırlar. Birden fazla mirasçının bulunması hâlinde ise mirasın paylaşılmasına kadar miras ortaklığı meydana gelir.
Miras ortaklığı süresince terekeye dâhil taşınmazlar kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, miras kalan taşınmazın belirli bir bölümü üzerinde bağımsız tasarruf yetkisine sahip değildir. Bu nedenle mirasçılardan birinin diğer mirasçıların rızası olmadan taşınmazın tamamını satması mümkün değildir.
Örneğin babalarından bir ev kalan üç kardeşten birinin, diğer kardeşlerin onayını almadan evin tamamını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün değildir. Bununla birlikte diğer mirasçıların satışa karşı çıkması, söz konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın süresiz olarak devam etmesini gerektirmez.
Mirasçılardan Biri Evin Satılmasını İstemezse Ne Olur?
Miras kalan evin satılması konusunda bütün mirasçıların anlaşması hâlinde taşınmazın devri, gerekli hukuki işlemlerin tamamlanması suretiyle gerçekleştirilebilir. Ancak mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması durumunda uyuşmazlığın mahkeme yoluyla çözümlenmesi gündeme gelir.
Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi uyarınca mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığın devamını gerektiren bir durum bulunmadıkça mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Bu düzenleme gereğince mirasçılardan birinin satışa rıza göstermemesi, diğer mirasçıların paylaşma talebinde bulunmasına engel değildir. Miras payı küçük olan bir mirasçı dahi kanuni koşulların bulunması hâlinde paylaşma talebini ileri sürebilir.
Bununla birlikte mahkeme tarafından doğrudan satış kararı verilmesi zorunlu değildir. Öncelikle taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini ve hak sahipleri arasında paylaşımın gerçekleştirilmesini amaçlayan dava türüdür.
Miras kalan taşınmazların paylaşılmasında Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi ile mülkiyetin türüne ve uyuşmazlığın niteliğine göre 698 ve 699. maddeleri önem taşımaktadır.
Ortaklığın giderilmesi, aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilebilir.
Aynen taksim, taşınmazın hukuki ve fiilî olarak bölünmeye elverişli olması hâlinde hak sahiplerine ayrı bölümler tahsis edilerek ortaklığın sona erdirilmesidir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ise taşınmazın aynen paylaşılmasının mümkün olmaması veya paylaşımın önemli ölçüde değer kaybına neden olması hâlinde taşınmazın satılması ve satış bedelinin hak sahipleri arasında dağıtılmasıdır.
Özellikle miras kalan taşınmazın tek bir konuttan oluştuğu durumlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmadığından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Tek Bir Mirasçı Açabilir mi?
Miras kalan ev üzerinde hak sahibi olan mirasçılardan yalnızca biri, diğer mirasçıların onayını almaksızın paylaşma talebinde bulunabilir.
Dava açılabilmesi için mirasçıların çoğunluğunun aynı yönde karar vermesi veya belirli bir miras payı oranına ulaşılması şart değildir.
Örneğin dört kardeşe miras kalan bir evin satılması konusunda üç kardeşin anlaşamaması hâlinde, diğer kardeş tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Ancak davanın bütün hak sahiplerinin taraf olduğu şekilde yürütülmesi gerekir. Bu nedenle mirasçılık belgesinin temin edilmesi, tapu kayıtlarının incelenmesi ve mirasçılardan birinin vefat etmiş olması hâlinde onun mirasçılarının da belirlenmesi önem taşımaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Bu kapsamda miras kalan evin paylaşılması konusunda anlaşmazlık yaşayan mirasçıların, dava açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlamaları gerekmektedir.
Arabuluculuk görüşmelerinde taşınmazın üçüncü kişiye satılması, mirasçılardan biri tarafından devralınması veya mirasçılar arasında farklı bir paylaşım yöntemi belirlenmesi konusunda anlaşma sağlanabilir.
Tarafların anlaşmaya varamaması hâlinde arabuluculuk son tutanağı düzenlenerek ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Miras Kalan Evin Satışı İçin Hangi Mahkemede Dava Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise aynı Kanun’un 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bu nedenle Çanakkale il merkezinde bulunan bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi talebinde Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Lapseki, Biga, Gelibolu, Ezine veya Ayvacık ilçelerinde bulunan taşınmazlarda ise taşınmazın bulunduğu yer itibarıyla yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi belirlenmelidir.
Mirasçıların farklı şehirlerde ikamet etmesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini tek başına değiştirmez.
Mahkeme Miras Kalan Evin Satışına Nasıl Karar Verir?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme öncelikle taşınmazın hukuki durumunu ve paylaşılmaya elverişli olup olmadığını inceler.
Bu kapsamda tapu kayıtları temin edilir, tarafların hak sahipliği belirlenir ve gerekli görülmesi hâlinde keşif ile bilirkişi incelemesi gerçekleştirilir.
Taşınmazın büyüklüğü, niteliği, imar durumu ve bölünmesinin ekonomik sonuçları değerlendirilir. Aynen paylaşımın mümkün olmadığı veya önemli değer kaybına neden olacağı durumlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Örneğin üç kardeşe miras kalan tek bir apartman dairesinin hukuken ve fiilen üç ayrı bağımsız konuta dönüştürülmesi çoğu durumda mümkün değildir. Böyle bir durumda taşınmazın aynen taksimi yerine satış suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir.
Miras Kalan Ev Açık Artırmayla mı Satılır?
Mahkeme tarafından taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilmesi ve hükmün kesinleşmesinin ardından satış işlemleri ilgili usul hükümleri çerçevesinde yürütülür.
Satış aşamasında taşınmazın değeri belirlenir ve gerekli artırma işlemleri gerçekleştirilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Dolayısıyla mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, mahkeme kararıyla satış yapılmasını engellememekle birlikte satışın yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi bakımından önem taşıyabilir.
Gerekli anlaşmanın bulunmaması hâlinde satış, üçüncü kişilerin de katılabildiği kanuni artırma usulüyle gerçekleştirilebilir.
Satıştan Elde Edilen Para Mirasçılar Arasında Nasıl Paylaştırılır?
Satış sonucunda elde edilen bedel, yasal giderler ve taşınmaz üzerindeki haklar dikkate alınarak mirasçıların hak sahipliği oranlarına göre dağıtılır.
Örneğin üç kardeşin eşit miras payına sahip olduğu bir taşınmazın 4.500.000 TL bedelle satılması hâlinde, satış giderleri ve diğer kesintiler dikkate alınmadığında her mirasçıya 1.500.000 TL isabet edecektir.
Ancak miras paylarının her zaman eşit olmadığı unutulmamalıdır. Sağ kalan eşin mirasçılığı, mirasçıların yakınlık derecesi ve miras hukukundan doğan diğer haklar bedelin dağıtımını etkileyebilir.
Ayrıca taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakların, muhdesat iddialarının ve diğer hukuki uyuşmazlıkların bulunması durumunda satış bedelinin paylaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.
Mirasçılardan Biri Evde Oturuyorsa Satış Engellenebilir mi?
Miras kalan taşınmazın mirasçılardan biri tarafından kullanılması, tek başına ortaklığın giderilmesi davasına engel değildir.
Uygulamada mirasçılardan biri uzun süredir taşınmazda oturduğunu, taşınmazın bakım ve onarım giderlerini karşıladığını veya başka bir konutunun bulunmadığını ileri sürerek satışa karşı çıkabilmektedir.
Ancak taşınmazın fiilen kullanılması, diğer mirasçıların paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bununla birlikte intifa hakkı, aile konutu veya miras hukukundan kaynaklanan özgüleme talepleri gibi özel hukuki durumların bulunması hâlinde farklı değerlendirmeler yapılması gerekebilir.
Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanarak diğer mirasçıların yararlanmasını engellemesi hâlinde ise somut olayın koşullarına göre ecrimisil talebi gündeme gelebilir.
Miras Kalan Evin Tapu İntikali Yapılmadan Dava Açılabilir mi?
Mirasbırakanın vefatının ardından taşınmazın tapu kaydının hâlen mirasbırakan adına bulunması, mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını ortadan kaldırmaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi gereğince mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirası kanunen kazanırlar. Tapu intikali ise miras yoluyla kazanılan hakların tapu siciline yansıtılmasını sağlar.
Bu nedenle tapuda henüz miras intikalinin gerçekleştirilmemiş olması, ortaklığın giderilmesi talebinin her durumda ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez.
Bununla birlikte yargılama ve satış sürecinin sağlıklı yürütülebilmesi için güncel tapu kayıtlarının, mirasçılık belgesinin ve taşınmaz üzerindeki hak sahipliği durumunun incelenmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davalarının sonuçlanma süresi, uyuşmazlığın özelliklerine göre değişmektedir.
Mirasçı sayısının fazla olması, taraflara yapılacak tebligatlar, mirasçılardan bazılarının yurt dışında yaşaması, bilirkişi incelemeleri ve taşınmazın hukuki durumuna ilişkin itirazlar yargılama süresini etkileyebilmektedir.
Ayrıca mahkemenin satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesi ile taşınmazın fiilen satılarak bedelin mirasçılara dağıtılması farklı aşamalardır.
Bu nedenle davanın sonuçlanması, satış işlemlerinin tamamlanması ve satış bedelinin hak sahiplerine ödenmesi süreçlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Miras kalan taşınmazların paylaşılmasında en önemli konulardan biri, yalnızca satış talebinin değil, taşınmaz üzerindeki bütün hakların değerlendirilmesidir.
Dava açılmadan önce mirasçıların eksiksiz belirlenmesi, tapu kayıtlarının incelenmesi, taşınmazın niteliğinin tespit edilmesi ve dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması önem taşımaktadır.
Özellikle birden fazla taşınmazın mirasa konu olması, mirasçılardan bazılarının vefat etmiş bulunması, tapu kaydında sınırlı ayni hakların yer alması veya taşınmaz üzerindeki yapıların mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların bulunması hâlinde süreç daha kapsamlı bir hukuki inceleme gerektirebilir.
Aynı şekilde satış aşamasında taşınmazın değerinin doğru belirlenmesi ve satış işlemlerinin kanuni usule uygun yürütülmesi de hak sahiplerinin menfaatleri bakımından önemlidir.
Sonuç
Çanakkale’de miras yoluyla edinilen ev, arsa ve diğer taşınmazların paylaşılması konusunda mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanması hâlinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gündeme gelebilmektedir. Özellikle mirasçılardan birinin satışa karşı çıkması, diğer mirasçıların paylaşma hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmamaktadır. Çanakkale’de avukatlık faaliyetini sürdüren Av. Simge Başhan Ulaş tarafından hazırlanan bu bilgilendirme yazısında, miras kalan taşınmazların satışı, zorunlu arabuluculuk süreci ve ortaklığın giderilmesi davasının hukuki esasları ele alınmıştır. Çanakkale merkez ile Biga, Lapseki, Gelibolu, Ezine ve Ayvacık ilçelerinde bulunan taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda, taşınmazın bulunduğu yer itibarıyla yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi ve Türk Medeni Kanunu’nun mirasın paylaşılmasına ilişkin hükümleri esas alınmaktadır.