Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Tapu Devri, Geçerlilik Şartları ve Alıcının Hakları
Bir taşınmaz satın almak isteyen kişinin satıcıyla anlaşması ve satış bedelini ödemesi, her zaman o taşınmazın maliki olduğu anlamına gelmez. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri belirli şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu nedenle taraflar arasında yapılan sözleşmenin niteliği, düzenlenme şekli ve tapu sicilindeki hukuki durum, taşınmaz alım satımından kaynaklanan uyuşmazlıklarda belirleyici öneme sahiptir.
Özellikle henüz tapu devrinin gerçekleştirilemediği durumlarda başvurulan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcıya belirli hukuki haklar tanımakla birlikte doğrudan mülkiyet kazandırmaz.
Bu yazımızda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarını, tapu devrinden farkını, sözleşmenin ihlali hâlinde başvurulabilecek hukuki yolları ve tapu iptal ve tescil davalarını ele alacağız.
1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen şartlar doğrultusunda satılmasını ve mülkiyetinin devredilmesini amaçlayan sözleşmedir.
Bu sözleşmeyle satıcı, taşınmazın mülkiyetini kararlaştırılan koşullarda alıcıya devretme borcu altına girerken alıcı da sözleşmede öngörülen bedeli ödeme yükümlülüğünü üstlenir.
Örneğin Çanakkale’de henüz inşaatı tamamlanmamış bir daire satın almak isteyen kişi, yüklenici veya taşınmaz maliki ile gelecekteki tapu devrini konu alan bir satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasının tek başına mülkiyet hakkı kazandırmamasıdır. Sözleşme, alıcıya kural olarak mülkiyetin devrini talep edebileceği kişisel bir hak sağlar.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır.
Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Tarafların kendi aralarında hazırlayıp imzaladıkları adi yazılı sözleşmeler, kural olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için aranan geçerlilik şartını karşılamaz.
Benzer şekilde, tarafların kendi aralarında imzaladıkları bir sözleşmenin imzalarını noterde onaylatmaları ile sözleşmenin noterlikte resmî şekilde düzenlenmesi aynı hukuki sonucu doğurmaz.
Noterde imza onayı yapılması, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tek başına geçerli hâle getirmez.
Sözleşmenin geçerlilik şartına uygun biçimde düzenlenmemesi, ileride taşınmazın devrinin talep edilmesi bakımından ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
3. Tapu Satış Sözleşmesi ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Arasındaki Farklar
Uygulamada sıklıkla birbirine karıştırılan bu iki işlem farklı hukuki sonuçlar doğurur.
Taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmazın mülkiyetinin devrine yönelik resmî sözleşmedir. Tapu siciline yapılan tescille birlikte, kanuni istisnalar dışında, mülkiyet alıcıya geçer.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise gelecekte yapılacak mülkiyet devrini güvence altına almayı amaçlar. Bu sözleşme alıcıya doğrudan mülkiyet değil, sözleşmeden kaynaklanan bir talep hakkı sağlar.
Günümüzde taşınmaz satış işlemleri tapu müdürlüklerinin yanı sıra ilgili mevzuatta öngörülen usule uygun olarak noterliklerde de gerçekleştirilebilmektedir. Ancak noterlikte yapılan doğrudan taşınmaz satışı ile noterlikte düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi birbirinden farklı işlemlerdir.
Bu ayrım özellikle tapu devrinin henüz gerçekleşmediği, ancak satış bedelinin tamamen veya kısmen ödendiği uyuşmazlıklarda önem taşır.
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Geçerli şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesi mümkündür.
Şerh, alıcının hakkının üçüncü kişilere karşı korunması bakımından önemlidir.
Örneğin taşınmaz maliki, satış vaadi sözleşmesi düzenledikten sonra aynı taşınmazı başka bir kişiye devretmek isteyebilir. Sözleşmeden doğan hakkın tapuya şerh edilmiş olması, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilirliği bakımından alıcının hukuki konumunu güçlendirir.
Ancak tapuya şerh verilmesi de doğrudan mülkiyet devri anlamına gelmez.
Tapu Kanunu’nun 26. maddesi kapsamında, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin şerhin beş yıl içerisinde satış yapılmaması hâlinde terkin edilmesine yönelik düzenleme bulunmaktadır.
Bu nedenle sözleşmenin yapılmasıyla yetinilmemeli; şerhin verilmesi, korunması ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi süreçleri birlikte değerlendirilmelidir.
5. Satıcı Tapuyu Devretmezse Ne Yapılabilir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar gerçekleşmesine rağmen satıcının tapu devrinden kaçınması hâlinde alıcının başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır.
Sözleşmenin geçerli olması, alıcının kendi yükümlülüklerini yerine getirmiş bulunması ve mülkiyet devrinin hukuken mümkün olması hâlinde, somut olayın özelliklerine göre tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.
Bu dava kapsamında, taşınmazın tapu kaydının davacı adına tescili talep edilebilir.
Ancak her satış vaadi sözleşmesi mutlaka tescil kararı alınabileceği anlamına gelmez.
Örneğin taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi, taşınmazın hukuki durumunda meydana gelen değişiklikler veya satıcının tasarruf yetkisine ilişkin sorunlar davanın sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle tapu devrinin gerçekleştirilmemesi durumunda öncelikle sözleşme hükümlerinin ve güncel tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir.
6. Notersiz Yapılan Taşınmaz Satış Sözleşmesi Geçerli midir?
Taşınmaz alım satımında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, tarafların kendi aralarında sözleşme düzenlemeleri ve satış bedelinin ödenmesine rağmen tapu devrinin gerçekleştirilmemesidir.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddeleri gereğince taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur.
Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladığı harici satış sözleşmesi, kural olarak geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesi niteliği taşımaz.
Peki, alıcı satış bedelini ödemişse ne olacaktır?
Resmî şekil şartına aykırı sözleşmenin geçersiz olması, ödenen bedelin her durumda satıcıda kalacağı anlamına gelmez.
Somut olayın özelliklerine göre alıcı, ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında iadesini isteyebilir. Bedelin iadesinde uygulanacak hesaplama yöntemi, ödeme tarihleri ve paranın satın alma gücündeki değişiklikler de uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirme konusu olabilir.
Bununla birlikte, özellikle yükleniciden alınan bağımsız bölümler ve alacağın devri niteliğindeki sözleşmeler bakımından farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle her adi yazılı sözleşmenin aynı şekilde değerlendirilmesi doğru değildir.
7. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı Süresi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler bakımından zamanaşımı konusu önem taşımaktadır.
Sözleşmeye dayalı mülkiyet devrini isteme hakkı bakımından, kural olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresi gündeme gelir.
Ancak bu sürenin hangi tarihte başlayacağı, borcun ne zaman muaccel olduğu ve somut olayda zamanaşımının ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturup oluşturmadığı ayrıca incelenmelidir.
Özellikle taşınmazın alıcıya teslim edildiği ve uzun süredir alıcının kullanımında bulunduğu uyuşmazlıklarda, zamanaşımı savunmasının değerlendirilmesinde farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilmektedir.
Ayrıca tapu siciline verilen satış vaadi şerhinin süresi ile sözleşmeden kaynaklanan alacak hakkının zamanaşımı birbirinden farklı konulardır.
Bu nedenle yalnızca sözleşmenin düzenlenme tarihine bakılarak dava açma hakkının sona erdiği sonucuna varılmamalıdır.
8. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmeden önce yalnızca satış bedelinin ve teslim tarihinin belirlenmesi yeterli değildir.
Öncelikle taşınmazın tapu kaydı incelenmeli, satıcının gerçekten malik olup olmadığı veya taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkisinin bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ya da başka bir kısıtlama bulunması, alıcının ileride karşılaşabileceği hukuki riskleri artırabilir.
Bunun yanında sözleşmede taşınmazın ada ve parsel bilgileri, bağımsız bölüm numarası, satış bedeli, ödeme koşulları, tapu devrinin yapılacağı tarih ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
Henüz tamamlanmamış inşaatlarda ise yapı ruhsatı, kat irtifakı durumu, bağımsız bölümün hukuki niteliği ve yüklenicinin taşınmaz üzerindeki hakları ayrıca incelenmelidir.
Satıcının tapu devrini gerçekleştirmemesi hâlinde uygulanacak yaptırımların ve varsa cezai şart hükümlerinin de hukuka uygun ve açık biçimde düzenlenmesi önemlidir.
9. Çanakkale’de Taşınmaz Satış Vaadi ve Tapu Uyuşmazlıkları
Çanakkale merkez, Kepez, Biga, Lapseki, Ezine, Ayvacık ve diğer ilçelerde gerçekleştirilen taşınmaz alım satımlarında taraflar arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Özellikle arsa ve konut satışlarında, henüz tapu devri yapılmadan bedel ödenmesi, taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaat edilmesi, inşaatın tamamlanmaması veya satıcının tapu devrinden kaçınması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi, başvurulacak dava türü ve ileri sürülecek talepler bakımından önem taşır.
Çanakkale’de taşınmaz hukuku alanında hukuki destek arayan kişilerin, sözleşmenin geçerliliğini, tapu kayıtlarını ve olası dava yollarını somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirmesi hak kayıplarının önlenmesine katkı sağlayabilir.
Sonuç
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak tapu devrini güvence altına almak amacıyla kullanılan önemli bir hukuki araçtır. Bununla birlikte sözleşmenin geçerli olması, alıcının otomatik olarak taşınmaz maliki hâline geldiği anlamına gelmez.
Noterlikte resmî şekilde düzenleme şartı, tapu siciline şerh verilmesi, taşınmaz üzerindeki takyidatların araştırılması ve tapu devrinin zamanında gerçekleştirilmesi, hukuki güvenlik açısından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlardır.
Satıcının tapu devrinden kaçınması veya geçersiz sözleşmeye dayanılarak ödeme yapılmış olması hâlinde ise tapu iptali ve tescil, bedel iadesi ve diğer hukuki talepler somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Av. Simge Başhan Ulaş – Çanakkale Avukat
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup somut uyuşmazlık bakımından hukuki görüş veya danışmanlık yerine geçmez.